7月，尽管是房地产市场的传统淡季，深圳的二手房市场却展现出了较强的活力。

　　2024年下半年的开端，深圳二手房市场过户量创造了新的纪录，网签数量再次突破5000套大关，稳稳地站在了市场的"荣枯线"之上。

　　二手房月交易量再创新高

　　二手房市场过户量方面，乐有家研究中心监测显示，2024年7月全市二手住宅过户4573套，环比上涨10%，同比上涨102%。从2024年3月开始，全市过户量连续5个月保持在4000套左右。过户数据有1-2个月的滞后性，7月的上涨也验证了二季度市场的活跃。

　　二手房网签录得量方面，据深房中协统计，2024年7月全市二手房录得5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，并创下2021年2月以来的新高。

　　从二手房录得交易面积占比分布来看，据统计，7月市场成交小于90平方米的房源占总量57.7%，较上月再次下降1.6个百分点，反映出改善型群体对楼市未来更加看好，刚需型群体则处于“萎缩”状态。

　　另外，分片区来看，据持续数据监测，7月市场区域成交上出现了一定分化，整体呈现出较成熟区域成交占比上升，主要体现在南山区、福田区、罗湖区。特别是南山区成交占比较上月提升了1个百分点，而南山区是改善型客户青睐的区域。

　　需要注意的是，尽管7月延续了6月好的市场行情，但随着潜在消费者的入市及政策效应减弱，7月中旬开始，二手房交易量呈现“高位”下降趋势，消费者观望情绪有所回升。

　　深圳二手房价正式进入“5字头”

　　那么7月份深圳二手房价格表现如何？乐有家门店成交数据显示，7月深圳二手房价正式跌破“6万元”，进入“5字头”。当前成交均价为5.90万元/㎡，环比下跌2.5%，同比下跌15.2%。

　　这意味着，1年时间，深圳二手房价格每平米减少了1万元。最新业主挂牌价也同步下滑至6.74万元/㎡，环比下跌0.7%，同比下跌12.5%。

　　随着价格的回落，成交房源的总价分布也更加聚集在低总价区间。数据显示，7月份深圳乐有家成交的二手房里，共有60.7%的房源低于500万元，其中300万-500万元的占比环比6月增加1.3%。

　　整体来看，三中全会后，政策宽松、利率宽松等大礼包接连送来，多次为楼市释放利好信号，深圳市民的购房门槛也降到历史最低，有助于下半年市场平稳发展。但需要注意的是，无论是深房中协数据监测的录得量，还是深圳乐有家门店统计的过户量，自7月中旬开始，深圳二手房交易均出现了回落迹象，市场亟须政策的快速落地。

　　新房市场有所降温

　　同二手房交易量上涨的趋势不同，7月深圳一手住宅供应及成交齐齐下滑。

　　成交方面，2024年7月，深圳新房共成交3019套，环比下降5.5%，同比下降16.8%，其中新房住宅成交2616套，环比下降10.6%，同比下降17.1%。值得一提的是，2024年以来，深圳新房市场交易量并无明显起色，今年1-7月月均预售成交2107套，与2023年下半年的月均比减少18%。

　　分片区来看，各区一手住宅预售成交第一的是宝安，成交571套，环比下跌21%；龙华与光明均在480套左右，环比下跌10-20%。

　　供应量方面，乐有家研究中心监测显示，7月全市一手住宅新增预售面积为20.7万㎡，新增预售1737套，环比均大幅度减少超5成。但供应大幅度的减少也有助于库存面积的减少，截至7月底库存495万㎡，以近6个月月均预售成交面积来计算，去化周期降低至22个月。

　　8月市场将面临着较大下行压力

　　尽管7月二手房数据仍突破新高，但在业内看来，这样的趋势大概率不会传导到8月。

　　深房中协认为，7月份二手房数据总体上依然能保持较好的“成绩”，主要还是得益于此前连环政策，但随着政策效应步入尾部区间，加之市场进入了传统“淡季”以及在售房源量的持续增加，自进入7月中后段开始，市场交易量便呈现出疲态，连续三周成交量下滑，预示着8月市场将面临着较大下行压力。而这一市场态势，传导至消费者则直接转化为对政策层面的持续优化预期，当前各种“坊间”传闻四起，也正是该情形的真实写照。

　　对于这样的变化，其表示正因此前连续密集的政策出台推动的市场阶段性回暖态势，已让市场养成了政策会一点一点优化的“观望预期”，一旦一项政策被快速消化后，市场便会立即陷入疲态，政策观望氛围就会再度燃起，形成了优化政策出台，交易量短期企稳，政策消化后，市场观望氛围再起，市场希望政策再进一步优化的“政策市循环周期”。

　　当然，在整体大经济环境没有彻底回稳前，这种挤牙膏式的做法，虽是一种以空间换时间的策略，但不可否认，这种渐进式的做法，有利于市场的稳步回归。

　　采写：南都.湾财社记者孙阳

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