（原标题：个人房贷余额缩水！专家解读→）

（原标题：大幅缩水！专家解读→）

多家上市银行个人房贷余额缩水！

4月9日，《国际金融报》记者梳理发现，目前已披露的21份A股上市银行2023年年报数据显示，去年末有15家银行的个人住房贷款余额较2022年末出现缩水，其中，六大国有行缩水约5166.26亿元。

有专家指出，这一现象出现的关键原因依旧是房地产市场的需求不足，主要与房地产周期相关。房地产低谷期，商业银行应当寻找新的业务增长点，开拓适应低谷期的金融创新。

房贷余额缩水

2023年是房贷优惠政策密集出台的一年。随着上市公司年报披露季的来临，各家银行的房贷余额缩水引发关注。

具体来看，在6家国有大行中，仅邮储银行的个人房贷规模较上年出现3.32%的增长，余额增加了762.28亿元，其余5家银行缩水1%至3%不等。2023年，国有大行个人房贷规模合计约26.43万亿元，较上年整体缩水约5166.26亿元。

A股上市的9家股份制银行中，除浦发银行和华夏银行尚未披露年报数据外，仅平安银行、中信银行和浙商银行个人房贷余额增长，而在已披露年报的8家城农商行中，仅有青岛银行较前一年微增1.05%，增量为4.86亿元。

值得注意的是，也有不少银行年报中出现了加大按揭贷款投放量的表述。农业银行指出，2023年，该行个人住房贷款投放7810亿元，较上年多投放178亿元。兴业银行也在年报中显示，该行2023年按揭贷款投放量同比增长30%。民生银行则在报告期内投放个人住房贷款825.01亿元，同比多投放124.74亿元，增幅达17.81%。

数据来源：上市银行2023年年报 （李若菡制表）

一面是银行加大个人房贷投放量，一面却是个人房贷余额的缩减，为何会出现这种情况？

“如果某家银行个人房贷投放更大了但余额减少了，这说明还贷更多了。这也是可以合理预期的，银行在房地产低谷期增加个贷投放，那么现在面临的自然是更多的还款额。”上海交通大学高级金融学院副教授李楠对记者表示。

素喜智研高级研究员苏筱芮表示，一方面，部分地区的存量房贷利率未跟随宏观环境及时调整，处于偏高状态，购房者出于资金负担过重的考虑而提前还贷；另一方面，一些拥有闲置资金的购房者并未寻找到较好的投资渠道，存款利率持续走低，理财收益又存在波动，权衡之下，这部分购房者可能会认为提前还贷更加妥当。

市场需求不足

“最近两年买房的人少了很多。现在租房业务越来越规范，很多年轻人购房的观念也有所转变，房贷业务不是很好做，大多数银行的投放量提不上来。另外，提前还贷的情况也一直有，还款额远超出投放额，可能我们一个月的投放量在八千万，提前还款额可以达到一至两个亿。”一位银行业内人士告诉记者，“现在的情况下，个人房贷余额处在下滑线上，未来可能还会继续下降”。

李楠告诉记者，从计算方式来说，个人住房贷款余额为前一年余额加上当年的新增额，再减去当年的还款额。因此，2023年个人住房贷款余额不减少的前提就是新增额持续地大于还款额。“在目前环境下，这是不可能出现的。”李楠直言，“多数商业银行出现个人房贷减少的根本原因并不是提前还贷，而是年初新增额减少。”

“关键原因依旧是房地产市场的需求不足，而这一现象的出现主要与房地产周期相关。”李楠进一步分析道，“房地产是长期耐用品，居民购买住房后，在相当长的时间内不会产生新的购房需求。同时，当我国城镇化达到一定程度，居民的住房刚需得到一定满足后，房地产市场的需求量会出现断崖式下跌，其中数量最大的刚性需求快速下跌，而改善性和投资性的住房需求则更加关联房价预期，在房地产市场低谷期会报复性压缩。所以，当前房地产低谷期，市场需求不足，每年的个人住房贷款的还款额大于新增额是一个正常的市场现象。”

苏筱芮也在采访中表示，房贷余额整体规模出现下降，跟房地产所处的市场环境有所关联。从增量层面看，一些地区受到房价下跌等影响，购房观望情绪浓厚；而从存量层面看，提前还贷的发生导致存量规模有所减少，也使得房贷规模受到冲击。

后市情况如何

4月初，不少二三线城市阶段性取消首套房贷款利率下限，有的城市房贷利率已降至历史新低。在低息政策的加持下，未来房贷走势将会如何？银行又要如何应对当下的情形？

2024年中国宏观经济稳中向好，一季度车市零售基本实现预期中的开门红走势。

今年5月份开始，长城汽车将尝试双销售体系，即在保持现有经销商体系外，还将采用直营销售模式。直营品牌被命名为长城智选，其将是长城汽车旗下的一个子品牌，与长城的经销商形成“双销”体系，以补充长城汽车的网络布局。

李楠指出，中国刚刚经历了房地产市场的黄金十年，获得了城镇化的高速发展，住房刚需已经得到相当的满足或透支。在此背景下，商业性房地产市场的刚需不足将是近几年的突出特点，改善性需求依旧旺盛但相对弹性，“房住不炒”作为行业健康发展的长期政策限制了房地产的投资性需求。

“低息政策对改善性、投资性需求有一定的刺激作用，但不会是决定性要素。与之相反，低息政策期间，购房者的付息压力减少，自然愿意还更多的本金。假设购房者每年的可还款收入是固定的，在低息政策刺激下，理性的业主会把更多的钱用于归还房贷本金，缩短还款期，快速改善自己的负债状况。所以，若低息政策对购房需求没有体现出刺激作用，那么低息对加快还款的刺激反而会出现。”李楠进一步分析道。

“对于商业银行而言，应该清醒地认识房地产行业周期性兴衰的规律，一方面跳出持续十年的舒适区，更多地在房地产行业以外寻找新的增长点；另一方面，在房地产业务中，需要抛弃房地产繁荣期的许多传统观念和做法股票网上配资可靠大牛证券，寻找房地产行业在低谷期的差异化表现，开拓适应低谷期的金融创新。”李楠最后建议道。